Весной 2025 года риэлторы, застройщики и даже обыватели, подсчитывающие «квадраты» на пальцах, ощутили одно и то же: сделки подвисли, цены застыли, а рекламные баннеры трещат по швам от однообразия. Казалось бы, экономика вышла из пандемийного тумана, ставки чуть снизились, программа льготного ипотечного кредитования продлена, но квартиры внезапно перестали «улетать» ещё до публикации объявления. Почему рынок недвижимости стоит колом и что должно случиться, чтобы он снова закрутился, разберёмся по порядку.
Кто нажал кнопку «стоп»
Застой всегда многогранен. В нынешнем случае в него ударились сразу три тяжёлые «плиты».
Психология ожидания
Покупатель привык, что цена завтра будет выше сегодняшней. С 2015-го по 2022-й это правило сбывалось раз за разом, превращая жильё в волшебный товар, который сам себя дорожает. Однако 2024 год подарил редкий минус на диаграмме: индекс ставок полз вверх, доходы росли медленнее инфляции, а продавцы всё ещё требовали «космос». Результат — психологический разрыв: спрос никуда не делся, но вступительный взнос для него стал неподъёмным. Люди ждут, что «упадёт ещё ниже», и откладывают решение, превращаясь в статистику «отложенного спроса».
Ипотечный капкан
Льготная ставка 8 % давно превратилась в миф, а рынок нормального кредита показывает 17–19 %. Для средней семьи из трёх человек это означает ежемесячный платёж, съедающий половину официального дохода. Банки, в свою очередь, подсуетились: требуют первоначальный взнос от 30 %, сверяют заёмщика с чёрными списками мобилизованных и тестируют клиента на «цифровой устойчивость» — любое падение рейтинга в соцсетях может стать поводом для отказа. Дёшево, сердито и доступно такое ипотечное «окно» никому не показалось.
Застройщики в режиме ожидания
Девелоперы подсчитали риски и предпочли заморозить новые фазы. Ввод объекта в эксплуатацию при непродаже 40 % площади чреват дефолтом по долевому финансированию, а стоимость стройматериалов за два года подскочила на 42 %. Поэтому бетонные «коробки» растут в высоту медленнее, чем растёт нервозность дольщиков. Вывод прост: предложение сжалось, но скидать цену застройщики не спешат — ведь себестоимость давит на мозг сильнее спроса.
Сигналы, что сдвиг всё-таки близок
Несмотря на холодный застой, под толщей льда происходят тёплые процессы. Вот четыре трещинки, по которым может просочиться весна.
- Стабилизация ключевой ставки. Центробанк второй месяц удерживает corridor 19 ± 0,25 %. Это не снижение, но и конец бесконечного роста. Финансовые аналитики фиксируют первые заявки банков о запуске ипотеки под 15 % на «первичку».
- Рост арендных ставок. Стоимость найма в 18 крупнейших городах за год прибавила 14 %. Пока ипотека дорога, аренда превращается в ярмо: платёж за съёмную «двушку» в Москве приближается к потенциальному ипотечному платежу. Логика подсказывает: «почему бы не переплатить 5 %, но стать собственником».
- Государственные «закладки». С 1 июля вступит программа субсидирования льготной ипотеки на городское обновление: ставка 11 %, лимит 6 млн рублей, объект — только новостройки. Это не спасёт рынок целиком, но выведет на сцену улучшенный «класс» покупателей.
- Демография на дне. Пик «детей-2000-х» вступает в брачный возраст. Даже при скромных доходах двадцатичетырёхлетние создают семьи, а «съёмную холостяцкую» квартиру уже не воспринимают как конечную цель. Население не исчезает, оно просто откладывает покупку на год — максимум два.
Что будет дальше: три сценария
Сценарий «медвежий»
Ставка остаётся выше 18 % ещё 18 месяцев, стройки продолжают замораживаться, цены корректируются на 12–15 %. Банкам выгоднее скупать проблемные объекты и превращать их в рентные активы, чем финансировать новые. Рынок превращается в клубок аренды и долгосрочных вложений финансовых корпораций.
Сценарий «боковой»
Уровень цен фиксируется до 2026 года, оборот сделок падает ещё на 15 % и затем ползёт вверх на 3–4 % годовых. Ипотека остаётся дорогой, но первоначальный взнос снижается до 20 %. Рынок превращается в территорию «чуть меньше людей, чуть дольше сроки, но всё равно купят».
Сценарий «оживления»
Инфляция замедляется до 4 %, ставка падает до 14 %, а программа льготной ипотеки расширяется и покрывает до 40 % новых сделок. Девелоперы выходят из режима экономии, а покупатели понимают, что «низшее дно» прошло. Цены за год прибавляют 8 %, рынок возвращается к привычному ритму «купи сегодня, продай завтра».
Застой — это не катастрофа, а перезагрузка. Текущая пауза позволяет рынку отделить желаемое от действительного: уйдут перекупщики, «левые» застройщики и мечты о 5 % годовых. Останутся реальные покупатели, которые понимают, что жильё — это прежде всего комфорт, а не спекулятивный актив. Поэтому вопрос «стоит ли покупать» заменяется другим: «какой сценарий ближе по духу». Если план horizon — три года и больше, рано или поздно любой из трёх путей приведёт к одному результату: квартира станет чуть дороже, а спрос — чуть стабильнее. Пока же рынок стоит, стоит и покупатель — и именно он, а не стоимость метра, определяет, когда прозвучит долгожданный стартовый выстрел.
