Цены в новостройках растут быстрее из-за льготной ипотеки и более высокой себестоимости строительства
Квартиры в строящихся домах в крупных городах страны сейчас стоят на 10,8% дороже вторичного жилья, введенного в эксплуатацию 3-10 лет назад. Такие данные приводит сервис «Яндекс недвижимость». Согласно его статистике, медианная цена новостроек по итогам 2025 г. составила 174 000 руб. за 1 кв. м, «вторички» – 157 000 руб. за квадрат. При этом готовое жилье за прошлый год подорожало на 10,4%, а возводимые объекты лишь на 8,9%. С 2022 г. прирост стоимости составил 40,8% и 44,1% соответственно, отмечает представитель сервиса.
Строящиеся дома дороже новой «вторички», подтверждают в «Циане». По информации этой компании, квартиры от физлиц в домах, введенных в эксплуатацию за последние 10 лет, по итогам 2025 г., стоили в среднем 174 000 руб. за 1 кв. м, несданное жилье от застройщиков – 181 000 руб., сданное от них же – 182 000 руб. за квадрат. Таким образом, средняя цена лотов в готовых новостройках, согласно ее подсчетам, на 4,6% превышает стоимость вторичного жилья от физлиц. А в строящихся домах – на 4%. За 2025 г. сданные и несданные жилые комплексы от девелоперов, по статистике «Циана», подорожали в среднем на 6,4% и 11,7%, «вторичка» – на 8,75%. За последние три года цены на квартиры в среднем по рынку увеличились на 41, 42 и 38% соответственно.
В сегменте готового жилья нет льготной ипотеки, поэтому стоимость лотов здесь растет медленнее, поясняет главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин с этим согласен. Он также говорит, что разница в цене возникает из-за того, что на первичное жилье распространяется действие семейной ипотеки под 6%, тогда как на вторичном рынке кредиты дают под 18–21%. Особенно интенсивно новостройки дорожали в период массового льготного кредитования в 2020–2024 гг., напоминают эксперты.
Но ипотека не единственная причина. Новое готовое жилье, как следует из слов сооснователя Noco Олега Герасимова, было построено в других экономических условиях – и проектное финансирование, и материалы, и логистика, и рабочая сила стоили дешевле.
Тогда как в цену квартир в новостройках закладывается текущая инфляция, рост зарплат и дефицит специалистов, говорит эксперт.
Инвестиционная стоимость объектов объективно выросла: сопоставимое по классу жилье в текущих проектах дороже аналогичного, но сданного пять лет назад, конституирует партнер компании Develika Петр Барсуков. Дома, введенные в эксплуатацию 5–10 лет назад, возводились в совершенно другой экономической реальности, соглашается руководитель направления по работе с партнерами «Мангазеи» Кирилл Полумордвинов.
При этом вторичные квартиры тоже дорожают не только за счет инфляции, продолжают участники рынка. Их стоимость выросла в том числе потому, что владельцы сделали там ремонт, а вокруг комплексов появилась полноценная городская среда, отмечает Попов. Кроме того, такое жилье, по его словам, еще не успело физически и морально устареть, поэтому разница в цене между ним и новостройками в среднем по рынку оказалась небольшой. Во всяком случае, подчеркивают эксперты, она существенно меньше, чем между «первичкой» и «вторичкой» в целом (60%, по данным ЦБ).
Максимальный разрыв в медианной стоимости метра между новостройками и готовым жильем 2015–2025 годов строительства «Яндекс недвижимость» фиксирует в Уфе (23,9%, 166 000 против 134 000 руб.), Ростове-на-Дону (23%, 155 000 против 126 000 руб.), Московском регионе (15,5%, 343 000 против 297 000 руб.), Калининграде (12,2%, 156 000 против 139 000 руб.) и Санкт-Петербурге и области (11,2%, 239 000 против 215 000 руб.). Коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров говорит, что в этих городах выросла доля дорогих проектов на первичном рынке. По его словам, только за прошлый год предложение квартир бизнес-класса в Уфе увеличилось в 2 раза, в Калининграде – более чем в 6 раз.
А в Ростове-на-Дону разрыв растет не только из-за смещения предложения в сторону более дорогих сегментов, но и из-за большого количества компактных квартир, метр в которых стоит дороже, считает Белокуров. Способствует этому дефицит земельных ресурсов, а также дороговизна освоения новых площадок, убеждена управляющий партнер Element Елизавета Конвей. Такая ситуация, по ее мнению, складывается в Санкт-Петербурге.
Существенная разница в цене между новостройками и новой «вторичкой» может объясняться и низкими темпами подорожания последней, добавляет Попов. Например, в Ленинградской и Московской областях на фоне высокой конкуренции за покупателя стоимость готового жилья увеличилась за последние три года только на 1% и 10% соответственно, тогда как новостройки прибавили 20% и 21%. В Москве вторичные квартиры тоже дорожают значительно медленнее лотов в строящихся домах (+16 против +32%), говорит эксперт.
Впрочем, такая ситуация складывается не во всех городах. По данным «Яндекс недвижимости», строящиеся дома дешевле свежей «вторички» в Ярославле (118 000 против 129 000 руб. за 1 кв. м), Ижевске (126 000 против 136 000 руб.), Краснодаре (157 000 против 163 000 руб.), Нижнем Новгороде (195 000 против 202 000 руб.) и проч. Белокуров связывает это со скидками от застройщиков и их маркетинговой политикой в целом. Девелоперы, по его словам, могут предлагать выгодные условия на страте продаж, чтобы привлечь покупателей. На стоимость новостроек может давить и значительный объем непроданных остатков, отмечает Барсуков. По его словам, в ряде регионов распроданность квартир в объектах со сроком сдачи в 2026 г. не достигает и 40%. Более конкурентные цены могут быть связаны также со снижением платежеспособного спроса в этих городах, считает основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина.
