Ипотека без опасности

Секьюритизация ипотечных кредитов добавит устойчивости рынкуВиталий Мутко , генеральный директор ПАО «Дом.РФ»

На недавнем заседании Банк России вновь снизил ставку. Это уже седьмое снижение подряд, за год ставка опустились на 6 п. п. – еще год назад мы жили при «ключе» в 21%. По мере снижения ставки растет и спрос на ипотеку.

Ипотека во всем мире является основным инструментом улучшения жилищных условий. Сегодня около 70–80% сделок с жильем в России совершается с использованием ипотеки, но так было не всегда. В начале 2010-х гг., не говоря о более раннем периоде, ипотека занимала 25–30% рынка. За это время она выросла из нишевого продукта в один из важных механизмов развития отрасли.

Полагаем, что и в следующие 10 лет спрос на ипотеку продолжит расти. Теперь это массовый продукт, но задача на будущее – сделать так, чтобы в любых обстоятельствах он устойчиво и бесперебойно помогал гражданам решать свои жилищные вопросы. Нам, как институту развития, хотелось бы, чтобы расширялось число кредитных организаций, работающих в этом сегменте. При 300 действующих банках ипотеку массово сегодня выдают 10. Для устойчивой конкуренции и расширения выбора их должно быть в несколько раз больше.

Как это сделать? Ответ на этот вопрос многим может показаться неожиданным. Чтобы развивать ипотеку, нам нужно активнее развивать рынок ипотечной секьюритизации. Для этого есть как минимум три причины.

• Во-первых, секьюритизация поддерживает ипотеку по фиксированным ставкам.

Когда правительство принимало стратегическое решение о развитии «длинной» ипотеки с фиксированной ставкой на 20–30 лет, то руководствовалось стремлением обеспечить людям предсказуемость и оградить их от изменений процентных ставок. Долгий срок и фиксированная ставка позволяют семье планировать расходы на годы вперед. Это делает финансовую нагрузку понятной и повышает доступность жилья.

Но для банка кредит, выданный на десятилетия по фиксированной ставке, – не очень удобный продукт. Прежде всего из-за его длительности. Любой кредит на балансе банка должен быть профинансирован депозитом или аналогичным инструментом сопоставимой срочности. Но кто из нас готов держать депозит в банке 10 и более лет? Для таких долгосрочных сбережений существуют финансовые рынки.

Получается, что банк берет депозиты на несколько месяцев, в лучшем случае год, и выдает при этом кредит на 20 лет. У банка образуется процентный риск: кредит на несколько лет остается по фиксированной ставке, а ставки по депозитам приходится пересматривать несколько раз за год. Из-за этой проблемы во многих странах ипотека выдается либо под плавающую, либо под фиксированную ставку, но на срок не более 2–3 лет с пересмотром ставки впоследствии. Во многих странах в отличие от нашей есть штрафы за досрочное погашение.

Секьюритизация помогает банкам решать проблему процентного риска. Банк выдает ипотечный кредит, затем объединяет его с другими аналогичными кредитами и выпускает под них облигацию. В результате кредит и платежи по нему переходят с баланса банка к покупателям облигации, и банк не должен больше резервировать под него средства и искать фондирование. На заемщике эта процедура никак не сказывается.

• Во-вторых, современное регулирование надежно защищает рынок от системных рисков.

Каждый раз, когда речь заходит о секьюритизации в нашей стране, вспоминают кризис 2008 г. Автоматически возникает вопрос: может ли он произойти в России, если объем ипотечной секьюритизации вырастет. Опасения понятны, но сегодня беспочвенны. За прошедшие 20 лет причины кризиса были детально разобраны, ошибки изучены, выводы сделаны. Почему сценарий не повторится?

Ключевой фактор – изменилось регулирование рынка. Кризис 2008 г. развился из-за ухудшения стандартов выдач кредитов. В период низких ставок начала 2000-х в США ипотечные кредиты стали выдаваться без проверки заемщиков. Многомиллионные суммы одобрялись без каких-либо подтверждений доходов или наличия активов. Сейчас невозможно такое представить. В ответ на кризис центральные банки внедрили целый арсенал макропруденциальных мер – надбавки, лимиты, другие ограничения. Они позволяют на ранней стадии ограничить рискованное поведение банков, не допустить накопления проблем в системе.

На примере нашей страны мы видим, что эти меры работают. Так, в 2023 г. Банк России вводил надбавки к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Не всем тогда это понравилось, но результат сегодня налицо – объем «плохих» кредитов по выдачам того периода хоть и вырос, но умеренно. И в целом доля дефолтов в ипотечном портфеле банков остается на очень низком уровне – всего 1,2% от портфеля. Если бы не принятые тогда меры, списаний у банков было бы намного больше. В вопросе макропруденциального регулирования наш ЦБ точно один из лучших в мире и при любом развитии событий успеет вовремя отреагировать.

Дисциплина институтов развития – тоже важный фактор. В начале 2000-х в США деятельность ипотечных агентств была слабо регламентирована. Вместе со всем рынком они снизили стандарты своей деятельности, стали брать в обеспечение кредиты, выданные даже без проверки заемщиков. В нашей стране регулирование Дом.РФ изначально заложило очень строгие стандарты. Мы не можем принимать в обеспечение кредит, остаток долга по которому превышает 80% стоимости жилья в залоге. А по факту сейчас в портфеле секьюритизированы кредиты, сумма которых составляет в среднем 53% от стоимости квартиры. То есть эти кредиты очень хорошо обеспечены, значительно лучше порогового уровня.

Наконец, у нас в стране другая процедура урегулирования проблемного долга. В России ответственность за взятый кредит кратно выше. В США в те годы достаточно было написать заявление о невозможности выплачивать кредит, и действие кредитного договора прекращалось, а банку приходилось разбираться с последствиями. В России процедура предполагает разные варианты и может занимать несколько месяцев в простых случаях, а в сложных – более двух лет: реструктуризация, судебное разбирательство, личное банкротство. Все эти вещи происходят несопоставимо реже. Наши заемщики в отличие от американских очень ответственно подходят к оформлению ипотеки. Именно поэтому ипотечные кредиты в России остаются самым надежным сегментом розницы уже много лет.

• В-третьих, секьюритизация приносит устойчивость всей финансовой системе.

Прежде всего секьюритизация позволяет снять кредитный риск с баланса банка. Банку больше не нужно резервировать средства под эти кредиты, это освобождает капитал. При этом строгие стандарты не позволяют передавать в пул ненадежные кредиты. Секьюритизация кредитов стимулирует банк быть осмотрительным в своей кредитной политике.

Из неликвидного ипотечного кредита банк получает ликвидную облигацию, которую можно использовать для привлечения средств, в том числе через сделки репо. То есть общая ситуация с ликвидностью для банка улучшается, становится более стабильной и предсказуемой. При этом на финансовом рынке появляется ценная бумага с длинным сроком и длинным потоком доходов на всем сроке действия кредита и высокой надежностью. Этот актив могут покупать как отдельные инвесторы, так и «естественные» держатели длинных денег – страховые компании, пенсионные фонды. Они хранят средства граждан долгие годы, и их задача – обеспечить этим средствам возвратность и доходность. Ипотечные облигации позволяют эту задачу решать. Продажа ипотечных бумаг в рынок позволяет банкам снять с себя процентный риск. А для финансовой системы – улучшить баланс между активами и пассивами во всей экономике. Там есть сейчас свои сложности, но это направление – то, над чем нам вместе еще предстоит много работать.

Секьюритизация, конечно, не единственный фактор развития рынка ипотеки в ближайшие 10 лет. Должны расти доходы граждан, должна быть низкая инфляция и низкие ставки. Однако нам всем важно помнить, что ипотеку кроме банков никто не выдает. В отличие от корпоративного кредитования тут нет альтернатив. У банков должно войти в привычку регулярно и вовремя передавать ипотечные кредиты со своего баланса. Здесь как со стрижкой газона – если мы хотим аккуратный и ровный участок, мы должны его регулярно стричь, ухаживать по стандартам – причем много лет.

За последнее десятилетие при участии Дом.РФ размещено 84 выпуска облигаций с ипотечным покрытием на 3,6 трлн руб. Этот секьюритизированный портфель кредитов позволил приобрести 89 млн кв. м жилья в 85 российских регионах и поддержать 1,7 млн семей. Вместе с тем при ипотечном портфеле в стране на 23,8 трлн руб. его текущая секьюритизированная часть составляет примерно 8,5%. Эта цифра должна стать больше в ближайшие годы.

Если рынок ипотечной секьюритизации не развивать системно, то в будущем банки неизбежно сократят сроки кредитов, заложат дополнительные риски в ставку или ограничат объемы выдачи. А это негативно отразится на людях. Если мы хотим рынок, в котором банки экономически заинтересованы, нужно обеспечить режим максимального благоприятствования для ипотечной секьюритизации и активно продвигать использование этого инструмента. Тогда и через 10 лет мы будем иметь активный и устойчивый рынок ипотеки, прозрачный и ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг – и, самое главное, реальные улучшения жилищных условий граждан.