Они не должны отвечать за ошибки органов власти или взаимоотношения продавца с мошенниками
Дела об оспаривании сделок приватизации, когда имущество приобреталось добросовестным покупателем, и дела с недвижимостью по «схеме Долиной» перекликаются. Об этом рассказал «Ведомостям» глава Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин. «Знаете, нет худа без добра. Но «казус Долиной» – назовем его так аккуратно – помогает расширить понятие, что такое добросовестный приобретатель. Надо четко определить его права, чтобы он не отвечал по другим каким-то нарушениям, в том числе в данном случае за ошибки органов власти или за взаимоотношения продавца с мошенниками», – сказал Шохин.
В связи с этим нужна процедура, которая защитит добросовестного покупателя, считает глава РСПП. «Уже есть много случаев, когда добросовестный покупатель лишается и денег, и квартиры. И то же самое с имуществом бизнеса, когда тоже добросовестный покупатель приобретает его, не зная, что там могли быть в том числе и коррупционные схемы», – отметил Шохин.
«Эффект Долиной» – обывательское название нового явления в сделках купли-продажи недвижимости. Люди, в основном пожилые, продают квартиры, а после сделок возвращают себе имущество через суд, утверждая, что отчуждали его под воздействием аферистов и передавали им вырученные средства. Покупатели денег назад не получают. Общественным «символом» этой схемы стало дело народной артистки России Ларисы Долиной. Она продала свою квартиру под давлением мошенников летом 2024 г. Полине Лурье за 112 млн руб. После этого Долина обратилась в суд для признания сделки недействительной, так как при ее совершении не осознавала своих действий. Суды трех инстанций встали на ее сторону и обязали Лурье вернуть квартиру. Но деньги Долина, ставшая жертвой мошенников, Лурье пока не вернула. Верховный суд рассмотрит это дело 16 декабря.
Добросовестный покупатель может не знать, что бизнес, который ранее принадлежал, например, депутату или чиновнику, был приобретен законным путем, говорит Шохин. «Ему никто такую справку не даст. Ему могут дать справку, что «в данный момент не располагаем информацией, что были нарушения». А когда они появятся, получается, покупатель должен нести ответственность за то, что в том числе правоохранительные органы не были в курсе», – указал глава РСПП.
Масштаб проблемы и решения
По сделанным ранее подсчетам «Ведомостей» (анализировались официальные заявления силовых ведомств, информационные сообщения в СМИ и Telegram-каналах), с начала 2025 г. под действием мошенников россияне продали свои квартиры и перевели деньги аферистам на сумму минимум 433 млн руб. А с 2021 г. в общей сумме потери только за счет этих манипуляций могли составить 1,8 млрд руб.
Тема борьбы с такой схемой обсуждалась в Госдуме в конце ноября. По итогам профильного круглого стола комитета Госдумы по строительству и ЖКХ было предложено несколько мер. Первая – распространение действия ст. 68.1 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (регламентирует однократную компенсацию за счет бюджета для добросовестных приобретателей, от которых было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК) на добросовестных покупателей недвижимости, приобретающих помещения у продавцов, находящихся под влиянием мошенников. Также среди предложений – введение обязательного страхования сделок на вторичном рынке, создание компенсационного фонда для покрытия убытков добросовестных сторон, введение периода охлаждения для использования средств, полученных от продажи жилого помещения.
Сейчас бизнес ведет дискуссию с правительством о необходимости поправок в закон о приватизации, но пока позиции кабмина нет, напомнил Шохин. В конце октября деловые объединения направили в Минфин предложения по поправкам в закон о приватизации. Письмо с просьбой предоставить такие предложения направил замминистра финансов Алексей Моисеев, писали «Ведомости» 5 ноября. Сбор предложений велся по поручению президента от 14 августа по итогам Петербургского международного экономического форума. Согласно документу, Минюст, Минфин и Минэкономразвития при участии деловых объединений должны обеспечить «внесение в законодательство изменений, предусматривающих установление сроков исковой давности и порядка их исчисления при оспаривании сделок приватизации в целях защиты права собственности добросовестных приобретателей имущества».
РСПП предлагал дополнить ст. 42 закона о приватизации нормой, которая бы стала «точкой отсчета» для 10-летнего срока исковой давности, который сейчас установлен Гражданским кодексом, при нарушении требований закона или ранее действовавших правил приватизации. В частности, предлагается применять его начиная с одного из следующих моментов: либо со дня государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по сделке, либо со дня внесения информации о переходе или возникновении права на имущество в госреестры, либо со дня иной фиксации сведений о переходе права.
«Президент считает, что страницу приватизационную надо закрыть, но закрыть, видимо, таким способом, который защитит добросовестных приобретателей, но тем не менее будет подводить под ответственность недобросовестных», – отметил Шохин.
Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства должен был 25 сентября рассмотреть пакет поправок от РСПП, а также законопроекты, разработанные Исследовательским центром частного права им. С. С. Алексеева (готовит заключения Совета по кодификации на законопроекты). Накануне заседания все законопроекты были сняты с рассмотрения в связи «с кадровыми изменениями в руководстве Генпрокуратуры и Верховного суда», говорил «Ведомостям» председатель совета, глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. С сентября главой Верховного суда стал бывший генпрокурор России Игорь Краснов.
Подходы у РСПП и у Совета по кодификации «чуть-чуть различаются, но вполне совместимы», полагает Шохин. «Нам сейчас нужна позиция правительства, которая долгое время была, скажем, не то чтобы негативной, но пассивной. Считали, что действующее законодательство позволяет решать эти вопросы», – отметил он. По словам Шохина, какое-то время судебная система принимала разные решения и не было однозначной судебной практики, а сейчас она появилась – «однозначно не в пользу добросовестных приобретателей». Поэтому нужно уже не толкование, а нужна норма закона, которая будет четко фиксировать, в каких случаях применяется срок исковой давности по сделкам приватизации, указал глава РСПП.
Конституционный суд (КС) дал понять, что срока исковой давности может не быть по коррупционным схемам, но законодатель вправе его установить, напомнил Шохин. РСПП считает, что здесь нужно устанавливать сроки, пусть они будут жесткими и длинными.
В постановлении КС от 31 октября 2024 г. говорится, что коррупционное имущество может изыматься у собственника по иску генпрокурора или подчиняющихся ему прокуроров бессрочно. При этом такой подход недопустим в случаях, когда активы выкупались так называемым добросовестным покупателем, который не был осведомлен об их незаконном приобретении продавцом. В мае КС встал на сторону Генпрокуратуры в вопросе начала отсчета срока давности в случае оспаривания сделок о приватизации, указав, что таким моментом должно считаться выявление нарушений в рамках прокурорской проверки.
Правовое основание
Иски об оспаривании сделок с недвижимостью («эффект Долиной») и сделок по приобретению активов в процессе приватизации не имеют ничего общего по своим основаниям, отмечает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель. Если первые признаются недействительными из-за «порока воли», т. е. введения в заблуждение продавца относительно каких-либо существенных условий сделки, то в отношении вторых речь идет о нарушении законодательства о приватизации, поясняет он.
«Эффект Долиной» возникает в ситуации, когда суд признает сделку недействительной и присуждает к двусторонней реституции, т. е. покупатель обязуется вернуть недвижимость, а продавец – уплаченные за нее денежные средства, поясняет советник практики банкротств «МЭФ Legal» Станислав Соболев. В то же время в делах о возврате ранее приватизированного имущества суд обращает его в доход государства, т. е. производит одностороннюю реституцию, где покупатель не вправе что-либо требовать с государства, продолжает он.
Сходство между оспариванием сделок с квартирами и сделок по приватизации видится в том, что имущество изымается у добросовестного приобретателя фактически без компенсации уплаченных им денег, говорит партнер BGP Litigation Надежда Пронина. При этом правовые основания для этого разные, соглашается она. По ее мнению, проблема состоит не в наличии законодательных пробелов, а в правоприменении – например, до сих пор нет обоснования, почему именно на добросовестного приобретателя перекладывается риск невозврата денег от мошенников.
Для решения проблемы с «эффектом Долиной» достаточно закрепить в законе о государственной регистрации сделок с недвижимостью обязательную нотариальную форму сделки, которую нельзя будет расторгнуть в судебном порядке, говорит Учитель. Кроме того, необходимо зафиксировать неоспоримость записи в Едином госреестре недвижимости о праве собственности по результатам такой сделки с единственным исключением: если при ее совершении были допущены ошибки самим нотариусом, добавляет он.
При этом для решения проблем с оспариванием приватизационных сделок «не нужно ничего выдумывать», продолжает Учитель. Достаточно, чтобы суды наконец начали правильно применять положения о сроках исковой давности, в том числе объективных, которые равны 10 годам и за пределами которых невозможно оспаривать какие-либо сделки по приватизации, считает он. «Можно сколько угодно говорить о несовершенстве законов и судебной системы, латать дыры новыми законами «под ситуацию», но, возможно, стоит начать с самого главного: суды должны последовательно применять закон одинаково для всех – от пожилой продавщицы или студента до народной артистки. Тогда и потребность в ручной корректировке решений отпадет, а эффект той самой Долиной не будет множиться по системе», – полагает Учитель.
