Инвесторов интересует земля, а такие объекты рассматриваются как нагрузка, говорят эксперты
Правкомиссия по законопроектной деятельности одобрила механизм Министерства культуры России, который позволит продавать объекты культурного наследия (ОКН), находящиеся в федеральной собственности, одновременно с земельным участком. Об этом «Ведомостям» сообщили два источника: один – близкий к комиссии, второй – в Белом доме. Сделки будут проходить через инструменты единого института развития (акционерное общество Дом.РФ).
При этом покупатель обязуется проводить работы по восстановлению ОКН. До их завершения сделки с полученным имуществом будут ограничены. Если обязательство не выполняется, договор купли-продажи будет расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с взысканием с покупателя неустойки и убытков, причиненных неисполнением договора. ОКН, земельный участок, на котором он расположен, и другая недвижимость будут возвращены в государственную собственность.
Законопроект предполагает создание механизма, направленного на спасение ветхих и заброшенных памятников истории и культуры через привлечение частных инвесторов, отметил председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев. Он же добавил, что ограничение по сделкам не распространяется на случаи, когда объект передается в залог банку, который дал целевой кредит на восстановление ОКН. Оно не коснется передачи права по наследству, а также перехода права собственности на помещения в многоквартирном доме, при создании которого привлекались средства участников долевого строительства.
Ограничение по сделкам не будет применяться, если инвестор предоставит независимую гарантию в единый институт развития в жилищной сфере. Требования к гарантии определит институт. Сумма для выплаты по гарантии устанавливается исходя из сметной стоимости работ по сохранению ОКН.
Законопроект не решает проблему ограничений, связанных с эксплуатацией ОКН, отмечает адвокат бюро «Акцепт» Александр Евтеев. Любые работы на объекте и в его охранной зоне подлежат обязательному согласованию и утверждению, что обычно приводит к смещению сроков реализации инвестиционных проектов.
Зачем разработали законопроект
В 2024 г. Владимир Путин поручил правительству совместно с исполнительными органами субъектов РФ обеспечить разработку, утверждение и реализацию программы сохранения объектов культурного наследия народов РФ на период до 2045 г. Согласно поручению, к 2030 г. в удовлетворительное состояние нужно привести не менее 1000 ОКН при участии Дом.РФ.
По его словам, существенное нарушение может привести к тому, что инвестора «попросят на выход» с минимальными шансами возврата вложенных средств и максимальными – на получение штрафов и привлечение к ответственности. В целом инициативу можно охарактеризовать положительно, поскольку она способна повысить интерес к ОКН привлечением инвестиций за счет гарантий. Но ОКН в большинстве случаев – то, что девелопер получает в нагрузку к земельному участку, отметил Евтеев.
Подход, описанный в законопроекте, может упростить процедуры и сократить административные барьеры, что давно является одной из проблем в сфере охраны ОКН, говорит эксперт «Народный фронт. Аналитики» Дмитрий Цвич. Но он же отмечает, что у большинства памятников нет регламентированных зон охраны. Без этого, а также без ужесточения запретов на застройку исторических территорий защита объекта почти невозможна, добавил Цвич.
Законопроект позволяет поднять ликвидность ОКН, считает директор по продукту «ОМ девелопмента» Диана Насирова. Инвестиции в ОКН интересны девелоперам, специализирующимся на работе с исторической средой, и сетевым операторам в сфере гостеприимства, добавила она. Восстановление ОКН имеет социально-экономический эффект: туризм, рабочие места, оживление территорий, культурная политика, говорит Насирова. Часто речь идет о пилотных проектах или схемах софинансирования с частными инвесторами, отметила она.
Восстановление ОКН по силам государству или государственно-частным партнерствам, говорит руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер. Масштаб инвестиций и объем работ делают проекты недоступными для частных инвестиционных компаний и тем более для среднего и малого девелопмента, сказал он. С точки зрения экономической эффективности каждый проект ОКН уникален, оценивать финансовые возможности его реализации застройщик должен индивидуально, подчеркивает коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин. Охранные обязательства для каждого объекта разные, некоторые из них становятся понятны только после предоставления документов и плана развития проекта в соответствующие государственные органы, добавил Баталин.
В целом для системного вовлечения ОКН в оборот нужно задействовать весь спектр рыночных инструментов, говорит кандидат экономических наук, доцент РУДН Мария Ольшанская. По ее мнению, целесообразно рассмотреть внедрение «культурной ипотеки» и «культурных облигаций». Это касается поддержки покупки объектов через ипотечные программы, а также использования ОКН для коммерческого и социального найма, отметила эксперт.
«Ведомости» обратились в Минкультуры, попросив уточнить, какие ОКН затронет данная инициатива, а также в правительство с просьбой подтвердить одобрение законопроекта.
В подготовке статьи участвовал Дмитрий Игнатьев
